Trang 1
Mục lục CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT.............................................................................................................................2 1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích...................................................2 2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích............................................................................2 3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng...............................................................2 4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích...............3 5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?...............................4 6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích)................................................................................................4 7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)........6 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...................................8 1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?).......................................8 2. Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd)....9 3. Các phương pháp định giá bất động sản:................................................................10 Phương pháp so sánh trực tiếp.........................................................................................10 Phương pháp thu nhập......................................................................................................12 Phương pháp chi phí.........................................................................................................13 Phương pháp thặng dư.....................................................................................................15 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP..............16 1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp.........................16 2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp.........................................................17 3. Sự khác nhau giữa TS DN và TS thông thường (bất động sản?) Phân tích?...............17 4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp......................................18 Phương pháp giá trị tài sản thuần.....................................................................................18 Phương pháp định giá chứng khoán.................................................................................20 Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần......................................................................21 Phương pháp PER............................................................................................................23 Phương pháp định lượng goodwill...................................................................................24 1
Trang 2
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGTẮ C Đ NH GIÁ TRONG NỊ Ề N KTTT 1. Khái ni m vệ ề! tài s nả , đ c trặ ưng của tài s n, phân tích.ả Khái niệm: Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp. Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu. Đặc trưng: Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô hình song gọi chung là nguồn lực. Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh nghiệp. Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai. Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài sản. Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt. Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng công dụng lợi ích của tài sản, Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại. Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà TS mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ thể 2. Khái ni m vệ ề! giá tr tài s nị ả , phân tích Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Đặc điểm: Được đo bằng đơn vị tiền tệ Xác định tại một thời điểm nhất định Gắn liền với Chủ thể Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác của chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền. 3. Khái ni mệ th m đ nh giáẩ ị , phân tích đ c trặ ưng. Khái niệm: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định. Đặc trưng: Sai số thẩm định giá 5 - 10% Mang tính chất chính xác tương đối Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao 2
Trang 3
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất động sản Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,... Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,… 4. Khái ni mệ giá tr th trị ị ường, gi i thích khái ni m. Cho ví dả ệ ụ, phân tích Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh? Khái niệm: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm định giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Giải thích khái niệm: Số tiền trao đổi: Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị tiền tệ. Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính. Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền được quy định từ trước. Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa. Người bán sẵn sàng bán: Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường. Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị . Người mua sẵn sàng mua: Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường. Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được. Sau 1 quá trình công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày 1 cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi,mua bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá. Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc: Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộc nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc quyền khách quan. 3
Trang 4
Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường và thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất. trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán. Các tình huống bị coi là ép buộc: - Ép bán với giá thấp:do khó khăn về tc, sức khỏe không tốt, thực hiện di chúc, phát mãi tài sản, trưng thu đất - Ép mua với giá cao: vì yếu tố tình cảm, không còn sự lựa chọn nào khác, mua của người đồng sở hữu 5. Khái ni mệ giá tr phi th trị ị ường? Một số6 khái ni m thệ ường dùng? Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau: Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục đích nhất định và do đó không liên quan đến thị trường Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một dự án đầu tư nhất định Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng đến việc xác định giá trị thị trường của tài sản là bao nhiêu Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng nữa Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế 6. Các yề6u tố6 ảnh hưởng đề6n giá tr tài s nị ả (nều yề6u tố6, phân tích tác động của nó đề6n giá tr tài s n, cho ví dị ả ụ phân tích). Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định. Nhóm nhân tố chủ quan Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện quá trình chuyển giao quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định được giá bán, người mua quyết định được giá mua và là cơ sở để trao đổi mua bán. Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay 4
Trang 5
Giá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng. Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án đầu tư Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện các hoạt động liên quan đến doanh nghiệp như sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc phá sản của doanh nghiệp Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải biết giá trị tài sản là bao nhiêu Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng Nhóm nhân tố khách quan Các yếu tố mang tính vật chất: Công dụng thuộc tính sở hữu vốn có của tài sản, thông thường công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản càng lớn. Ngoài ra nó còn bị phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ thể đối với những công dụng thuộc tính của tài sản đó. Vì vậy đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp Yếu tố pháp lý: Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. Thông thường quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại (điều này đúng nhất đối với tài sản và bất động sản). Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó trước pháp luật, đó là quyền được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm được các quy định về mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định. Yếu tố kinh tế: Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Thông thường giá trị của tài sản luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố Cung. Đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định. Yếu tố khác: Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,… là những yếu tố mang tính vùng miền địa phương Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước. 7. Các nguyền tắ6c đ nh giáị (5 nguyền tắ6c): Nều nguyền tắ6c (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyền tắ6c chi phố6i như thề6 nào đề6n ho t đạ ộng của th m đ nh viẩ ị ền? Ví dụ) 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 5
Trang 6
Cơ sở nguyên tắc Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người luôn có xu hướng khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ ra. Vì vậy giá trị tài sản theo nguyên tắc này chỉ được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Nội dung nguyên tắc: Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác nhau cho chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC: Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực; Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý. Ngoài ra, mặc dù ko hẳn có tính pháp lý, song những quy ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng; Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính. Ví dụ mảnh đất Yêu cầu vận dụng Thẩm định viên cần phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài sản tình huống nào được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 2. Nguyên tắc thay thế Cơ sở nguyên tắc: Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thông tin một cách chi tiết hợp lý về một tài sản nào đó sẽ không bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn để vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay thế. Hay nói cách khác giá trị của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải bỏ ra để có một tài sản tương đương thay thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra) Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc: Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần thay thế cũng như tài sản Cần thẩm định Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được về giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểm thẩm định, phân tích được sự biến động của các của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá cả của tài sản Cần thẩm định cũng như các tài sản thay thế 3. Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai Cơ sở lý luận: 6
Trang 7
Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định. Bản chất của Thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước tính giá trị của tài sản Nội dung nguyên tắc Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy phải dự kiến được các khoản lợi ích này để làm cơ sở ước tính giá trị TS. Ví dụ Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư và các động thái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản Cần thẩm định. 4. Nguyên tắc đóng góp Cơ sở nguyên tắc Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản bao giờ cũng sẽ có giá trị cao hơn tổng bộ phận các tài sản đơn lẻ cộng lại Nội dung nguyên tắc Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ thuộc vào sự hiện diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi Ví dụ: Yêu cầu khi vận dụng Không được cộng dồn những bộ phận riêng lẻ của tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản. 5. Nguyên tắc cung cầu Cơ sở Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị TS là dựa vào giá trị thị trường. Gttt của TS lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. ND: Định giá ở 1 TS phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản Cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường. 7
Trang 8
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP Đ NH GIÁ BỊ ẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái ni mệ bâ6t động s nả , đ c đi m chặ ể ủ yề6u (6 đ c đi m: nặ ể ều, phân tích tác động của đ c đi m đặ ể ề6n giá tr bị â6t động s n, ví dả ụ, chú ý khi đ nh giá?)ị Khái niệm: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định. Đặc điểm của bất động sản: BĐS có tính cố định về vị trí Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách từ các vị trí đó đến các trung tâm. Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của những yếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội) BĐS có tính bền vững Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế. Theo lý thuyết tuổi thọ của công trình xây dựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40 năm, loại 4 >= 20 năm Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản mang lại. Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản mỗi vị trí đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn. Vì vậy trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sản với nhau để ước tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bất động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau. Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên cạnh đó một số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng thanh toán, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khan hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao. Trong thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm như BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của tài sản Cần Thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS đúng hướng 8
Trang 9
Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn. Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi Nhà Đầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư. Trong ông có thể đầu tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay đổi thị trường của các tham số trong quá trình tính toán đối với những tài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời của một bất động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế. Bên cạnh đó bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài . Vì vậy trong định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn. 2. Khái ni mệ thị trường bâ6t động s nả , đ c đi m chặ ể ủ yề6u (5 đ c đi m, nặ ể ều, phân tích, ví dụ) Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Đặc điểm: Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch được. Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý. Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay đổi về giá, pháp lý, Điều kiện môi trường) Yêu cầu: Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn Là Thị trường mang tính khu vực Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội. Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác . Yêu cầu: Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản trong mối quan hệ với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của địa phương đó. Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh Ít người tgia thị trường BĐS và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắm bắt được 9
Trang 10
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh. Người Bán Luôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít) Yêu cầu: Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người mua. Để giao dịch thành công cần phải có người môi giới. Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu chuẩn So sánh hay không Cung và cầu về BĐS ít co giãn Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản. Việc kéo Giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế Một mặt bằng giá mới cao sẽ hthành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình trạng đầu cơ BĐS Yêu cầu Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính hợp lý giá trị bất động sản nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản không tốt. Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả. Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư. Yêu cầu: Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất. Vì đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên do khan hiếm, nhà nước không thể để tự do cung cầu được vì có thể dẫn đến tình trạng ép cung 3. Các phương pháp đ nh giá bị â6t động s nả : Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu công thức nếu có (giải thích công thức), ưu nhược điểm của phương pháp? Phương pháp so sánh trực tiề6p a) Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế là chủ đạo Lập luận theo phương pháp này cho rằng: giá trị bđs được xác định bằng tổng chi phí dự thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế hay nói cách khác giá trị của bất động sản được xác định bằng tổng số tiền bỏ ra để mua đất và toàn bộ chi phí xây dựng công trình trên đất có cùng lợi ích tương tự. b) Các bước tiến hành 10
Trang 11
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá. Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh từ đó phân loại theo tiêu chí cụ thể: Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng trên đất Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn không phải nộp tiền đối với diện tích đất trong hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà nước cho phép được tính bằng 100% giá đất do Nhà nước quy định. Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch của Nhà nước. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn ao liền kề khi chuyển đổi đất vườn ao song đất ở tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại đất cần chuyển quyền Thuế, phí và lệ phí Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô, lô đất, hình dáng, vị trí lô đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh. Các công trinh xây dựng: là các ngôi nhà chính, các hạng mục xây dựng khác như (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây xanh, sân chơi, bể bơi) Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng tài chính, phương thức thanh toán, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua. Thông tin về quy hoạch: Bước 2: kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các tính chất giao dịch trên thị trường. Bước 3: phân tích và điều chỉnh Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bất động sản so sánh người thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và khác với bất động sản mục tiêu và quan trọng là các yếu tố khác nhau vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau để điều chỉnh Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn. có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh phần trăm. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngược lại. Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau: Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh quy được cụ thể bằng tiền. ví dụ điều chỉnh thanh toán, chi phí pháp lý, trnag bị nội thất, Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh, không thể thương lượng hóa được bằng tiền như môi trường, cảnh quan, phong thủy,… Tỷ lệ điều chỉnh % = Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có) Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh 11
Trang 12
Phương pháp thu nh pậ a) Cơ sở lý luận Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai. Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. Để thuận tiện trong quá trình tính toán Người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại . Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể b) Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản. Vì vậy bất kỳ bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành Thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư c) Các bước tiến hành Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm Bước 3: ước tính thu nhập ròng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập hàng năm và chi phí hàng năm (= bước 1 – bước 2) Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình kinh doanh trên thị trường. Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào công thức vốn hóa cơ bản. CT: d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập Phương pháp vốn hóa trực tiếp Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm mà BĐS tạo ra: Thu Thất thu do Chi phí hoạt Thu nhập hoạt nhập không sử động (duy động ròng = tiềm - dụng hết - tu, tu sửa, năng công suất bảo hoạt động dưỡng) Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính toán Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu nhập bình quân hàng năm ổn định tương lai. 12
Trang 13
Phương pháp chiết khấu dòng tiền Thu nhập ròng hằng năm ổn định CT: Thu nhập ròng hằng năm không cố định CT: e) Ưu điểm Phương pháp thu nhập về lý thuyết có cơ sở chặt sẽ tiếp cận một cách trực tiếp từ các khoản thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư. Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính toán ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự kiến được các khoản thu nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao f) Nhược điểm Do việc ước tính dự kiến dự báo dòng tiền trong tương lai khó khăn sai số có thể xảy ra vì hệ kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán. Phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác định ngang bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế thế b) Điều kiện áp dụng Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động sản sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,… Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí được ví như phương pháp cứu cánh cuối cùng khi không tìm kiếm được các bất động sản tương đương thay thế hoặc các sự kiện thị trường liên quan đến các tài sản Cần thay thế. c) Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị lô đất của BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà Bước 2: ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình Bước 4: ước tính giá trị công trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện hành trừ số tiền giảm giá (=B2- B3) Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của công trình xây dựng (=B1+B4) Các loại chi phí 13
Trang 14
Chi phí tái tạo Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả và lỗi thời của nó Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng không hiện thực, vì thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả. Chi phí thay thế Là chi phí hiện hàng để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả bộ phận đã bị lỗi thời. Thông thường, “ chi phí thay thế” thấp hơn “ chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tái tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên vật liệu và kỹ thuật hiện đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “ chi phí tái tạo”. Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới Tỷ lệ giảm giá: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình CT: %KH = Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình. CT: %KH = H: hao mòn của công trình xây dựng, tính theo tỷ lệ % Hki : hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ % Tki : tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng tỷ trọng của công trình. N: số kết cấu chính trong công trình o Tuổi thọ kinh tế là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế. o Tuổi hiệu quả là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả d) Ưu điểm Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BDS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo tương lai. Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được. Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nhiệm của thẩm định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá. e) Hạn chế: Pp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của pp so sánh trực tiếp cũng đúng với pp chi phí. 14
Trang 15
Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. trên thực tế chưa có 1 pp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi. Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. Nhìn chung pp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng. f) Điều kiện áp dụng Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS ử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những công trình xây dựng công cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh. Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu. Pp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS. Pp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các pp khác. ??? T i sao phạ ương pháp chi phí là phương pháp cứu cánh cuố6i cùng của th m đ nh viẩ ị ền? Phương pháp chi phí được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra. Ph2 này phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên ko khắc phục đc hạn chế của ph2 so sánh Chi phí của BĐS ko phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị BĐS. định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng gttt Ph2 CP phải sử dụng các tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ TS Việc ước tính giá trị hao mòn, giảm giá nhiều khi phụ thuộc chủ quan của ng định giá. Chỉ khi TS có ít thông tin so sánh và khó có thể dự báo thu nhập trong tương lai thì lúc này phương pháp chi phí mới giúp ích cho thẩm định viên. Phương pháp th ng dặ ư a) Cơ sở lý luận: Là một dạng đặc biệt của pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá. Pp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Giá trị của Chi phi phát BĐS ( giá Giá trị của sự triển ( bao trị thặng = phát triển - gồm cả lãi dư) của nhà đầu tư) b) Các bước tiến hành Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển Bươc 3: ước tisnht ổng chi phí phát triển 15
Trang 16
Bước 4: xác định giá trị còn lại (GT thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu c) Ưu điểm Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển Là pp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. Pp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS. d) Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHSD Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. e) Điều kiện áp dụng Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao. Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN. Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. các BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo. Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS. Là pp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC Đ NH GIÁ TRỊ Ị DOANH NGHIỆP. 1. Khái ni mệ doanh nghi pệ , nhu câ! u xác đ nh giá tr doanh nghi pị ị ệ Khái niệm: Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ sở giao dịch cố định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh. Đặc trưng: DN là 1 loại tài sản, là đối tượng của các giao dịch mua bán, hợp nhất và chia nhỏ DN. Quá trình hình thành nên giá cả và giá trị DN cũng chịu tác động của các quy luật trên thị trường DN là 1 tổ chức kinh tế (Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư) Là tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu quả hoạt động, quyết định bỏ vốn và định giá giá trị DN, là các khoản thu nhập mà DN có thể mang lại cho nhà đầu tư trong tương lai DN là 1 tài sản duy nhất 16
Trang 17
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp Giá trị DN là mối quan tâm của 3 chủ thể: NN, NĐT và nhà quản trị DN. Xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ DN; Giá trị DN là loại thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính có liên quan; Thông tin về giá trị DN cho người ta 1 sự đánh giá tổng quát về uy tín kinh doanh, về khả năng tài chính và vị thế tín dụng; Giá trị DN là thông tin quan trọng trong quản lý kinh tế vĩ mô. 1 số yếu tố mà NĐT quan tâm khi định giá DN Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai Tình hình tài chính thực tế của doanh nghiệp Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời của các nhà đầu tư Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ. 2. Các yề6u tố6 tác động đề6n giá tr doanh nghi pị ệ Có 2 nhóm yếu tố tác động Nhóm 1: các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh: Môi trường kinh doanh tổng quát Môi trường kinh tế Môi trường chính trị Môi trường văn hóa – xã hội Môi trường khoa học – công nghệ Môi trường đặc thù: Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp Mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước Quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp Nhóm 2: các yếu tố thuộc về doanh nghiệp Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp Vị trí kinh doanh Uy tín kinh doanh Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động Năng lực quản trị kinh doanh 3. Sự khác nhau giữa tài s n doanh nghi pả ệ và tài s n thả ống thường (bâ6t động s n?)ả Phân tích? - TS DN + Là biểu hiện của yếu tố vật chất cần thiết, tối thiểu đối với quá trình sxkd. Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật và tính đồng bộ của các loại TS là yếu tố quyết định đến SL và CL sp mà DN sx ra. khả năng cạnh tranh và khả năng thu lợi nhuận của DN phụ thuộc 1 cách trực tiếp và có tính chất quyết định vào yếu tố này 17
Trang 18
+ Giá trị các TS của DN được coi là 1 căn cứ và là 1 sự đảm bảo rõ ràng nhất về giá trị DN: thay cho việc dự báo cho các khoản thu nhập tiềm năng thì người sở hữu có thể bán chúng bất cứ lúc nào và nhận đc khoản thu nhập từ những TS đó - TS thông thường +Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô hình song gọi chung là nguồn lực. + Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh nghiệp. + Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai. + TS là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu. 4. Các phương pháp chủ yề6u xác đ nh giá tr doanh nghi pị ị ệ Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, phương pháp xác định (công thức nếu có, giải thích công thức), ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng. Chú ý: Các phương pháp này đang được sử dụng như thế nào ở VN? Phương pháp giá tr tài s n thuị ả â! n a) Cơ sở lý luận Doanh nghiệp về cơ bản giống như 1 loại hàng hóa thông thường Sự hoạt động của doanh nghiệp bao giờ cũng dựa trên 1 lượng TS có thực. những TS đó là sự hiện diện rõ ràng, cụ thể về sự tồn tại của doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể của doanh nghiệp TS của DN hình thành từ 2 nguồn: vốn đầu tư ban đầu (vốn CSH) và có thể được bổ sung trong quá trình phát triển SXKD (+vay nợ) GTDN được tính bằng tổng giá trị của số tài sản mà DN hiện đang sử dụng vào sxkd sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả. b) Phương pháp xác định. Công thức tổng quát được xây dùng như sau: V0 = Vt - Vn Trong đó: V0: Giá trị TS thuần thuộc về chủ sở hữu DN. Vt: Tổng giá trị TS mà DN đang sử dụng vào SXKD. Vn: Giá trị các khoản nợ Cách 1: dựa vào bảng CĐKT tại thời điểm định giá GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị các khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả. Ưu: đơn giản, dễ hiểu, dễ tính toán, dễ áp dụng; giá trị DN được đảm bảo bằng 1 lượng giá trị có thực. Nhược: bảng cân đối kế toán thường được lập vào cuối niên độ kế toán do đó không đảm bảo tính thị trường mà ta tiếp cận. - Giá trị TSCĐ phụ thuộc vào cách xác định nguyên giá, tỷ lệ khấu hao, phương pháp khấu hao - Giá trị TSLĐ phụ thuộc vào ph2 hạch toán, cách phân bổ chi phí Cách 2: dựa vào bảng CĐKT nhưng có đánh giá lại tất cả các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong quá trình SXKD của DN tính đến thời điểm thẩm định. Đánh giá lại giá trị TS theo gttt tại thời điểm định giá, giá trị TS thuần bằng chênh lệch giá trị TS theo gttt với gttt của tổng nợ phải trả 18
Trang 19
Giá trị thực tế của doanh nghiệp không bao gồm : -Giá trị tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết và tài sản không phải của DN. -TS không cần dùng, ứ đọng và chờ thanh lý. -Các khoản nợ phải trả nhưng có … -Chi phí xây dựng dở dang của các công trình đã có quyết định hoãn của các cấp có thẩn quyền trước thời điểm xây dựng. -Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác được chuyển cho đối tác theo quy định của các cấp có thẩm quyền. -TS theo công trình phúc lợi được đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi của DN và nhà ở của các cán bộ công nhân viên trong DN. Căn cứ để xác định giá trị thực tế của DN tại thời điểm xác định giá trị DN -Báo cáo tài chính tại thời điểm xác định giá trị DN -Số lượng và chất lượng tài sản kiểm kê phân loại thực tế -Tính năng kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá trị tt -Giá trị quyền sử dụng đất và khả năng sinh lời của DN -Số liệu sổ kế toán tại thời điểm xác định giá trị DN -Giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm định giá Xác định giá trị thực tế của tài sản DN -Giá trị thực tế của tài sản DN đc xác định bằng đồng VN theo tỉ giá giao dịch bình quân liên ngân hàng tại thời điểm định giá a. Đối với tài sản là hiện vật, chỉ đánh giá lại những TS mà công ty đang tiếp tục sử dụng b. Giá trị thực tế = Nguyên giá (tính theo gttt tại x Chất lượng còn lại của TS của TS thời điểm định giá) (tại thời điểm định giá) Tài sản bằng tiền mặt xác định theo biên bản ký quỹ Tiền gửi xác định theo số dư đã đối chiếu Các giấy tờ có giá xác định theo giá trị giao dịch trên thị trường, nếu ko có giao dịch xác định theo mệnh giá của giấy tờ đó c. Các khoản phải thu Tính theo số dư thực tế ghi trên sổ kế toán sau khi đã đối chiếu xử lý d. Các khoản chi phí dở dang về sản xuất kinh doanh đầu tư xây dựng cơ bản Xác định theo thực tế phát sinh hạch toán trên sổ kế toán e. Giá trị các tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn đc xđ theo số dư thực tế trên sổ kế toán đã đối chiếu xác nhận f. Tài sản vô hình nếu có xác định theo giá trị còn lại đang hạch toán trên sổ kế toán • Xđ giá trị thực tế giá trị tài sản thực tế tại DN Gt thực tế vốn nhà nước tại DN = gt thực tế của DN – các khoản nợ thực tế phải trả và số dư nguồn kinh phí sự nghiệp nếu có Nợ thực tế phải trả = Tổng các khoản NFT của DN – các khoản nợ ko phải thanh toán Giá vốn đầu tư dài hạn của DN và giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của điều 31 và 33 NĐ59/2011. 19
Trang 20
Các khoản nợ phải trả Giá trị thực tế vốn = Giá trị thực tế của - và sử dụng nguồn NN tại DN DN kinh phí sự nghiệp ( nếu có) Ưu Nợ thực tế phải trả = Tổng các khoản nợ phải - Các khoản nợ không trả của DN phải thanh toán. điểm c2: - Chứng minh được giá trị DN là 2 lượng TS có thật, - Nó chỉ ra được giá trị tối thiểu của DN, - Thích hợp với những DN nhỏ, ít TS vô hình Nhược điểm c2: - DN không được coi là 1 tổ chức đang tồn tại và còn có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai, nó được đánh giá trong trạng thái tĩnh - Ko xd được những cơ sở thông tin đánh giá về triển vọng sinh lời của DN - Bỏ qua phần lớn các yếu tố phi vật chất, nhưng có giá trị thực - Trong nhiều trường hợp, kỹ thuật đánh giá quá phức tạp, chi phí tốn kém, thời gian kéo dài c) Điều kiện áp dụng ở VN: Phương pháp đ nh giá chị ứng khoán a) Cơ sở lý luận Giá trị thực của 1 CK phải được đánh giá bằng độ lớn của khoản thu nhập mà chủ sở hữu hy vọng sẽ nhận được từ chính DN đó Giá trị DN (đvs CSH) sẽ bằng tổng gttt của số CP đang lưu hành b) Công thức tính toán. PVo = PVo: giá trị hiện hàng 1 Cp Dt : thu nhập từ cổ tức của 1 CP ở năm t Pn : giá trị CP năm n i: tỷ suất hiện tại hóa n: số năm nhận được thu nhập c) Phương pháp xác định • Giả định 1: DN có thể chi trả lợi tức CP 1 cách ổn định hàng năm d1=d2=d3=…=dn=d Cho t + , có: PV0=d/i • Giả định 2: lợi tức CP chi trả hàng năm tăng 1 cách đều đặn theo 1 tỷ lệ ổn định là g (với g<i), có PV0=d1/(i-g) • Giả định 3: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm khác nhau cho tới thời điểm n, từ n+1 trở đi giả thiết lợi tức tăng đều với tốc độ g (với g<i) 20
Hiển thị 20 trang đầu. Tải tài liệu để xem đầy đủ.
Bình luận (0)
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên!