Generating preview...
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN DUY DƢƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Thu Thủy Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Duy Dƣơng, cam đoan Luận văn “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi. Những nội dung và kết quả nghiên cứu không có sự sao chép hay giả mạo của các tác giả khác. Các tài liệu và số liệu đƣợc trích dẫn theo đúng quy định, tin cậy và chính xác. Kết quả nghiên cứu luận văn này chƣa từng đƣợc công bố trong công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình. Học viên NGUYỄN DUY DƢƠNG
ii LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tác giả gửi lời tri ân đến Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Sau đại học và Khoa Luật Kinh tế. Trong thời gian học thạc sĩ Luật Kinh tế tại Nhà trƣờng, tôi đã đƣợc tiếp cận, tiếp thu những kiến thức quý báu trong lĩnh vực pháp luật về kinh tế, tạo hành trang vững chắc cho công việc và sự nghiệp của bản thân. Tác giả chân thành biết ơn sự chỉ dẫn tận tâm và nhiệt huyết của quý thầy cô Khoa Luật kinh tế trong suốt quá trình hoàn thành luận văn thạc sĩ. Đặc biệt, tôi bày tỏ nơi đây lời cảm tạ sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Thu Thủy, giảng viên hƣớng dẫn đã trực tiếp theo dõi, chỉ dẫn, hỗ trợ tôi thực hiện đề tài. Trong quá trình thực hiện luận văn, tác giả đã nhận đƣợc sự hỗ trợ tích cực của lãnh đạo Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án Nhân dân Quận 3, cùng tập thể cán bộ, công chức ngành Tòa án trên địa bàn Thành phố. Tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến quý vị. Lời tri ân cuối cùng tôi xin đƣợc gửi đến gia đình và bạn bè, những ngƣời đã bên cạnh, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn thạc sĩ. Xin chân thành biết ơn!
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh”. Tóm tắt: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang là vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội nổi bật trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang giải quyết một cách hiệu quả tranh chấp trong lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời yêu cầu của thị trƣờng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản. Luận văn tập trung hệ thống hóa các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Từ đó, tác giả phân tích và đánh giá những mặt đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại của thực trạng pháp luật trong lĩnh vực nghiên cứu. Luận văn cũng đồng thời tổng kết thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thông qua những thành tựu đạt đƣợc và những khó khăn, vƣớng mắc. Cuối cùng, tác giả đƣa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án. Luận văn sử dụng một cách hệ thống các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu: logic – lịch sử; phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; hệ thống; điều tra xã hội học; phƣơng pháp xử lý thông tin và phƣơng pháp diễn giải, bình luận. Từ khóa: Đặt cọc, kinh doanh bất động sản.
iv ABSTRACT Topic: “Settlement of deposit contract disputes in real estate business at the People’s Court of Ho Chi Minh City”. Brief content: Disputes over deposit contracts in real estate business in Ho Chi Minh City are a prominent legal, economic and social issue in the current period. The two- level People's Court system of Ho Chi Minh City has been effectively resolving disputes in this field, promptly responding to the requirements of the real estate business market. However, stemming from many subjective and objective reasons, the Court's dispute settlement still has many difficulties and problems. The author chooses a research topic for the master's thesis to analyze and evaluate the current state of the law and its application in the process of settling disputes over real estate business deposit contracts. The thesis focuses on systematizing the legal provisions on the form and content of settlement of deposit contract disputes in the real estate business. From there, the author analyzes and evaluates the achievements and limitations of the current legal situation in the research field. The thesis also summarizes the practice of dispute settlement at the People's Court of Ho Chi Minh City through the achievements and difficulties and problems. Finally, the author offers solutions to improve the law and improve the efficiency of settlement of deposit contract disputes in the real estate business at the Court. The thesis systematically uses the main research methods: logic - history; analysis; synthetic; statistical; compare; system; sociological Investigation; methods of information processing and methods of interpreting and commenting Keywords: Deposit, real estate business.
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Cụm từ Tiếng Việt BLDS Bộ luật Dân sự HĐDS Hợp đồng dân sự NVDS Nghĩa vụ dân sự BPBĐ Biện pháp bảo đảm BĐS Bất động sản TTDS Tố tụng dân sự
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................ii TÓM TẮT LUẬN VĂN............................................................................................iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ v PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................3 2.1. Mục tiêu tổng quát........................................................................................3 2.2. Mục tiêu cụ thể..............................................................................................3 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................4 3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................4 3.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................4 4. Phƣơng pháp nghiên cứu.....................................................................................4 5. Nội dung ngiên cứu.............................................................................................5 6. Đóng góp của đề tài.............................................................................................6 7. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu......................................................................7 Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN............................................................................................... 9 1.1. Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.......................9 1.1.1. Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản....................................9 1.1.2. Khái niệm hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản..................11 1.1.3. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản................12 1.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân ...................................................................................................14
vii 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản....................................................................................14 1.2.2. Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.............................................................................................................17 1.2.3. Yêu cầu của giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.......................................................................................................20 1.3. Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án...............................................................................24 1.3.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản....................................................................................24 1.3.2. Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản....................................................................................26 1.4. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án...............................................................................29 1.5. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án.................................................30 1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật .......................................................................30 1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật ...............................31 1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức của người áp dụng pháp luật. ..................................................................................................33 1.5.4 Yếu tố về nguồn lực kinh tế, cơ sở hạ tầng...............................................34 Kết luận Chƣơng 1................................................................................................36 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH................................................................................................ 38 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân ..............................................................38 2.1.1. Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản............................................................................................38
viii 2.1.2. Pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản............................................................................................51 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh...............................................58 2.2.1. Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản....................................................................................58 2.2.2. Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản............................................................................................62 2.2.3. Áp dụng quy định pháp luật về xử lý tài sản đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.............................................................................................................67 2.2.4. Áp dụng quy định pháp luật trong việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đặt cọc vô hiệu hoặc không thể thực hiện được.................................................76 2.2.5. Áp dụng quy định pháp luật trong việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại.............................................................81 2.3. Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh .....................84 2.3.1. Kết quả đạt được......................................................................................84 2.3.2. Khó khăn, vướng mắc..............................................................................87 Kết luận Chƣơng 2................................................................................................96 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................ 98 3.1. Định hƣớng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh .............98 3.2. Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh .............................................................................................................101 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản..................................................................101
ix 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh .............................................................................................109 Kết luận Chƣơng 3..............................................................................................112 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... i
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giai đoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xƣa trong lịch sử giao dịch dân sự ở nƣớc ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành. Hiện tại, ngoài một số ít chế định đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và các văn bản hƣớng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc. Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dƣới hình thức là một biện pháp bảo đảm đƣợc các chủ thể lựa chọn sử dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Sự thiếu sót của quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã và đang làm phát sinh các tranh chấp xung quanh biện pháp bảo đảm này. Trong các cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, Tòa án luôn là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thi của các phán quyết. Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặt cọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quan trọng của ngành khoa học pháp lý, có ý nghĩa trực tiếp đến hoạt động tƣ pháp. Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Cho tới nay, với sự ra đời của ba Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi. Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó. Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự. Hợp đồng đặt cọc đƣợc giao kết bởi ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc
2 xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc. Giao dịch đặt cọc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…). Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn đƣợc các chủ thể sử dụng phổ biến trƣớc hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Lợi dụng những hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tƣ dự án, các đơn vị kinh doanh đã sử dụng đặt cọc nhƣ biện pháp để chiếm dụng lòng tin của khách hàng nhằm huy động vốn trái quy định, ràng buộc ngƣời mua trong vị thế bất lợi khi thực hiện giao dịch. Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại, vƣớng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất động sản, nhất là đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nƣớc, các hoạt động thƣơng mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng diễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất. Các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng không ngừng trong những năm gần đây. Theo thống kê sơ bộ tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30%. Bất động sản là đối tƣợng giao dịch có giá trị cao nên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể. Việc giải quyết tranh chấp phát sinh luôn đƣợc ngành Tòa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứng kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tuy nhiên, do số lƣợng
Showing the first 12 pages. Download the document to see it all.
No comments yet. Be the first!
Comments (0)
No comments yet. Be the first!