BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH ----------***---------- TẠ HƯƠNG GIANG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: Hoàn thiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam Chuyên ngành: Thẩm định giá và Kinh doanh Bất động sản GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.s Vũ Thị Lan Nhung Hà Nội – 2019
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả luận văn tốt nghiệp Tạ Hương Giang SV: Tạ Hương Giang ii Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực và nghiên cứu của bản thân một cách nghiêm túc, em đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các Thầy Cô giáo trong chuyên nghành Thẩm định giá và kinh doanh Bất động sản của Học Viện Tài Chính và của các các cơ quan liên quan. Em xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn luận văn tốt nghiệp Th.s Vũ Thị Lan Nhung đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo em trong thời gian vừa qua để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này . Xin chân thành cảm ơn Ông Nguyễn Phúc Dũng, Phó Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam , người đã có nhiều ý kiến góp ý, là người đã chia sẻ cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong công việc, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho em trong quá trình thực tập tại công ty VAE và hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này. SV: Tạ Hương Giang iii Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt VAE /Công ty Nam BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên TSCĐ Tài sản cố định TSTĐ Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so sánh SV: Tạ Hương Giang iv Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài: Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng hiện nay là rất quan trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam nói chung đã và đang gặp rất nhiều khó khăn. Không chỉ các chỉ tiêu tăng trưởng giảm, mà các chỉ tiêu về chất lượng thị trường như lòng tin của các nhà đầu tư, nợ xấu… đều có những diễn biến tiêu cực. Trong bối cảnh đó hệ thống ngân hàng được coi là điểm sáng khi vẫn giữ được tỷ lệ lợi nhuận cao, song cũng đứng trước rất nhiều khó khăn, thách thức. Đặc biệt, tỷ lệ nợ xấu của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu gia tăng đã phủ tâm lý lo ngại lên các nhà đầu tư, bất chấp kết quả kinh doanh lãi lớn. Các ngân hàng Việt Nam đều phải đưa ra những giải pháp kiểm soát rủi ro như tăng tỷ lệ trích lập dự phòng, hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới công tác tín dụng của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay ngân hàng và tổ chức tín dụng thường đòi hỏi khách hàng thông qua nhiều bước thủ tục vay vốn trong đó phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng và tổ chức tín dụng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng. Chính vì thế mà việc hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản thế chấp không những tư vấn chính xác cho các ngân hàng là điều hết sức cấp thiết. Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta và quá trình nghiên cứu tại Công ty cổ phần Giám định và thẩm định tài sản Việt Nam, em đã quyết định chọn đề tài : “Hoàn thiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng góp SV: Tạ Hương Giang 5 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính phần nào đó và công tác định giá bất động sản , làm cho hoạt động này ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng Mục đích nghiên cứu của đề tài: Đề tài hệ thống hóa các vấn đề cơ bản về phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản,các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới Nghiên cứu thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty, từ đó đánh giá những kết quả đạt được, hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình vận dụng phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất dộng sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam. Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định và Thẩm định Tài sản Việt Nam. Từ đó thúc đẩy công ty từng bước khẳng định vị thế của mình trong các hoạt động hợp tác định giá bất động sản với các ngân hàng nói riêng và lĩnh vực thẩm định giá nói chung. Đồng thời mong muốn góp một phần nhỏ bé của mình vào việc xây dựng hệ thống lý luận chung về định giá bất động sản làm tài sản thế chấp ở Việt Nam. Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là hoàn thiện phương pháp chi phí trong định giá Bất động sản Phạm vi đề tài: Đề tài được nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam . Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài phương pháp được sử dụng đó là: Phương pháp thống kê, phương pháp thu thập xử lý thông tin, phương pháp chi phí, phân tích tổng hợp... SV: Tạ Hương Giang 6 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản(BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về BĐS, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về BĐS như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai". Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản theo quy định của pháp luật. Như vậy, BĐS trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được. Một BĐS có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó. Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch BĐS diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. Những SV: Tạ Hương Giang 7 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những TĐV chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá. 1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản * Tính cố định về vị trí: - Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, có giới hạn về diện tích và không gian. Giá trị BĐS luôn gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà còn được xác định bằng tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường cảnh quan xung quanh cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS. Khi yếu tố vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi. Vì vậy, vị trí của hàng hóa BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS. * Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói mòn, sạt lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được tuổi thọ kinh SV: Tạ Hương Giang 8 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính lâu bền của hàng hoá BĐS, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. * Tính khan hiếm: Tính khan hiếm của BĐS xuất phát từ diện tích đất đai trên bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Tính khan hiếm BĐS còn thể hiện thông qua quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu do việc xây dựng BĐS mất thời gian dài, trung bình từ 1 - 3 năm, trong khi nhu cầu về nhà ở, văn phòng, xưởng sản xuất,... càng tăng. * Tính khác biệt Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngoài ra BĐS còn khác nhau về kết cấu kiến trúc, quyền đối với BĐS. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. * Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác cùng khu vực. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư SV: Tạ Hương Giang 9 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.1.3.Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm SV: Tạ Hương Giang 10 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.1.2.Thị trường bất động sản 1.1.2.1.Khái niệm. Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS: - Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất. - Thị trường BĐS là nơi diễn ra hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước. - Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Như vậy, có thể thấy rằng “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Thông qua giao dịch, người mua và người bán tác SV: Tạ Hương Giang 11 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch. 1.1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản * Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Do BĐS có tính cố định về vị trí, không thể di dời được, do đó chủ thể tham gia thị trường không thể mang bất động sản tới thị trường giao dịch được. Vì thế việc giao dịch khó có thể kết thúc tại nơi giao dịch, mà thường phải trải qua 3 khâu cơ bản: Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin - Đăng ký pháp lý đối với BĐS. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…), thông tin về bất động sản không được minh bạch. Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian. * TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. TTBĐS mang tính không tập trung, không như hàng hóa thông thường, thiết yếu trải rộng ở mọi vùng trên đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – văn hoá – xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát SV: Tạ Hương Giang 12 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi v.v. * Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi Khi trên thị trường có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá tăng theo. Đối với các hàng hoá thông thường, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu. Do đặc điểm đầu tư BĐS thường có thời gian dài từ 1 – 3 năm mới có sản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sản phẩm tung ra thị trường. Mặt khác, do tính không di rời được của hàng hóa BĐS nên khi tại nơi này thiếu hàng không thể chuyển BĐS từ nơi khác về bán như các hàng hóa khác được. Chưa kể thời gian xin cấp phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế thi công công trình,... Do đó cung BĐS luôn phản ứng trễ so với cầu. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điểu kiện kinh tế – văn hoá – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, dự báo được xu hướng BĐS trong tương lai. Đồng thời cũng cần chú ý, cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. * Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Sự điển hình của thị trường không hoàn hảo thể hiện qua sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát ở chỗ các thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh; chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trong kinh doanh BĐS; tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới rủi ro về pháp lý, SV: Tạ Hương Giang 13 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm; việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường đối với người bán và người mua là vấn đề khó khăn và phức tạp. Chính vì vậy: + Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sanh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá bán BĐS có xu hướng tăng thì lợi thế độc quyền người bán càng tăng. + Việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường đối với các chủ thể tham gia thị trường là điều không dễ dàng. Người mua thì thiếu thông tin, người bán thì cần lượng vốn lớn, trường vốn. Vì vậy để tiến hành giao dịch thuận lợi thì cần có người môi giới chuyên nghiệp hoặc các sàn giao dịch uy tín để người mua và người bán tin cậy. + Đối với công việc định giá, khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứng là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường hay không, có thể sử dụng để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không. * Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Lẽ tất yếu thị trường BĐS phải chịu sự kiểm soát của Nhà nước bởi: (i) BĐS trở thành tài sản tài chính được phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp từ các chủ thể thừa/thiếu vốn trên thị trường, giá trị của BĐS lớn và rất lớn, tương ứng với các thuế, phí không nhỏ đóng góp vào ngân sách Nhà nước; (ii) BĐS chiếm tới 70,80% giá trị quốc dân, đất đai là tài sản quốc gia, đem lại những lợi ích to lớn trong tương lai; (iii) Đất đai là một bộ phận cấu thành nên BĐS, là tài nguyên thiên nhiên quý giá của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý; (iv) Nhà nước luôn muốn phát triển kinh tế toàn diện đòi hỏi thị trường BĐS cũng phải phát triển lành mạnh mà đặc điểm của thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên thường bộc lộ những mặt còn hạn chế, SV: Tạ Hương Giang 14 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ để đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia thị trường. Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để TTBĐS vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Và chính sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTBĐS. 1.1.2.3.Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Vai trò của nó thể hiện như sau: * Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS để phục vụ nhu cầu để ở, để kinh doanh, để cho thuê,.... Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới,một quá trình sản xuất diễn ra bình thường, còn người mua có được BĐS để đáp ứng nhu cầu và mục đích của mình. * Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều SV: Tạ Hương Giang 15 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán... Sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì doanh nghiệp này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép), trả lương nhân công...Để kinh doanh thành công, doanh nghiệp cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thị trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân... * Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp nên luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn. Để thực hiện được điều này, họ phải áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ để tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong phú, đáp ứng thị hiếu của con người. Không những thế, con người luôn có xu hướng sống gần gũi với thiên nhiên, nắm bắt được tâm lý này, các nhà kinh doanh phải tạo nên môi trường SV: Tạ Hương Giang 16 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính sống trong lành và thân thiện môi trường. Chưa kể đến tốc độ đô thị hóa, tốc độ phát triển dân số ngày càng nhanh trong khi diện tích đất sử dụng trong các thành phố có hạn khiến các nhà kinh doanh phải thực hiện các biện pháp nâng cao hệ số sử dụng đất như xây nhà cao tầng, xây các thành phố dưới lòng đất, ... góp phần bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. * Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình hoạt động công cộng và các cơ sở kinh tế khác. Do phần lớn BĐS là đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý của Nhà nước. Do vậy thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước. Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải điều chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh và hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS. * Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ hội phát triển kinh tế một cách bền vững Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Thông qua TTBĐS, các chủ SV: Tạ Hương Giang 17 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, lĩnh vực khác như xây dựng, địa chính, ngân hàng và môi trường đô thị Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. 1.2.THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Do đó, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 1.2.2.Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản SV: Tạ Hương Giang 18 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính Thẩm định giá BĐS dựa trên giá trị thị trường và giá trị phi thị trường * Giá trị thị trường: Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Giá trị phi thị trường * Giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế, . . 1.2.3.Mục đích của thẩm định giá bất động sản Mục đích của việc thẩm định giá BĐS trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu BĐS, những người có quyển và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của BĐS trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị BĐS .v.v… BĐS có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào công sở, trường học, bệnh viện.v.v. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: Bảo toàn tài sản, mua bán BĐS, chuyển đổi quyền tài sản, thế chấp, tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả. SV: Tạ Hương Giang 19 Lớp: CQ53/16.02
Luận văn Tốt nghiệp Học viện Tài chính 1.2.3.1. Thẩm định giá cho mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản Các trường hợp thẩm định giá BĐS cho mục đích bảo toàn BĐS - Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản. - Thẩm định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. - Thẩm định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS: thẩm định giá BĐS làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa BĐS vào thị trường. Người mua BĐS cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ thẩm định giá BĐS làm cơ sớ cho việc quyết định mua BĐS đó với giá như thế là phù hợp. 1.2.3.2. Thẩm định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản: Các trường hợp thẩm định giá phục vụ mục đích chuyển đổi quyền tài sản: - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; - Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh; - Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể; - Mua bán doanh nghiệp; - Cho thuê BĐS. 1.2.3.3. Thẩm định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở cho vay và bảo đảm tiền vay. Mục đích của việc định giá này là đê bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ, ngân hàng thực hiện thu hồi BĐS, phát mại tài sản. 1.2.3.4. Thẩm định giá làm cơ sở cho việc tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính SV: Tạ Hương Giang 20 Lớp: CQ53/16.02
Hiển thị 20 trang đầu. Tải tài liệu để xem đầy đủ.
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên!
Bình luận (0)
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên!