Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Ths. Ngô Thảo 1 CÁC CÔNG THỨC CƠ BẢN TÍNH VỐN HOÁ THU NHẬP Thƣ viện: (Tài liệu của Viện Thẩm Định Giá Hoa Kỳ) 1. VỐN HOÁ TRỰC TIẾP Công thức cơ bản về Thu nhập - Tỷ suất Vốn hoá – Giá trị tài sản I = R x V Thu nhập = Giá trị x Tỷ suất vốn hoá R = I / V Tỷ suất vốn hoá = Thu nhập / Giá trị V = I / R Giá trị = Thu nhập / Tỷ suất vốn hoá Công thức cơ bản về Giá trị - Thu nhập - Hệ số vốn hoá Hệ số vốn hoá F = R 1 V = I x F Giá trị = Thu nhập x Hệ số vốn hoá I = V / F Thu nhập = Giá trị / Hệ số vốn hoá F = V / I Hệ số vốn hoá = Giá trị / Thu nhập Mối quan hệ về Tỷ suất vốn hoá và hệ số R = 1 / F Tỷ suất vốn hoá= 1 / Hệ số vốn hoá RO = NIR / GIM Tỷ suất vốn hoá toàn bộ = Thu nhập thuần / Thu nhập gộp hay RO = NIR / EGIM Tỷ suất vốn hoá toàn bộ = Tỷ lệ Thu nhập thuần / Số nhân thu nhập hiệu quả Ghi chú: NIR có thể liên quan đến Tổng thu nhập kế hoạch hay Tổng thu nhập thực tế, cần chú ý bảo đảm tính thống nhất của nó. 1.1 Những Tỷ suất gắn với Vốn vay - Vốn góp Công thức đầu tƣ (band-of-investment) Tỷ suất vốn hoá toàn bộ: RO = M x RM + [(1-M) x RE] Với: I = Income - Thu nhập R = Capitalization – Tỷ suất vốn hoá IO = Net Overal Incone - Thu nhập thuần V = Value - Giá trị M = Mortgage Ratio - Tỉ lệ cho vay DCR = Debt Coverage Ratio – Tỷ lệ thanh toán nợ F = Capitalization Factors - Hệ số vốn hoá GIM = Gross Income Multiplier Số nhân thu nhập gộp EGIM = Effective GIM - Số nhân thu nhập hiệu quả NIR = Net Income Ratio - Tỷ lệ thu nhập thuần Từ viết tắt: O = Overall Property: Giá trị toàn bộ M = Mortgage: Vốn vay E = Equity: Vốn sở hữu L = Land Đất B = Building Nhà cửa R x V I I x F V Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Ths. Ngô Thảo 2 Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE = (RO – M x RM) / (1 – M) Vốn góp thặng dƣ: (ER- Equity Residual) Giá trị toàn bộ: VO =   M E O M M V R I V x R   Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE =   1 M IO VM x RM   Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE =   M M RO RO RM    1 Vốn vay thăng dƣ: (MR – Mortgage Residual) Giá trị toàn bộ: VO =   M M O E E V R I V x R   Tỷ suất vốn hoá vốn vay RM =   M O E E V I  V x R Tỷ lệ thanh toán nợ (DCR – Debt Coverage Ratio) Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = IO / IM Tỷ suất vốn hoá toàn bộ: RO = DCR x M x RM Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = RO / (M x RM) Vốn vay M = RO / (DCR x RM) Giá trị cho vay VM = IO / (DCR x RM) 1.2 Những yếu tố gắn với đất và nhà cửa Đất và nhà trong công thức đầu tƣ: Với: L = tỷ lệ của đất trên tổng giá trị B = tỷ lệ của nhà cửa trên tổng giá trị Tỷ suất vốn hoá RO = (L x RL) + (B x RB) Đất thặng dƣ: VO = [(IO – VB x RB) / RL] + VB RL = (IO – VB x RB) / VL Nhà cửa thặng dƣ: VO = [(IO – VL x RL) / RB] + VL RB = (IO – VL x RL) / VB 2. TỶ SUẤT SINH LỢI Với: PV = Hiên giá CF = Dòng tiền Y = Tỷ suất sinh lợi R = Tỷ suất vốn hoá Δ = Biến đổi a = hằng số thay đổi hàng năm 1/Sn = hệ số góp tích luỹ 1/n = 1 / thời kỳ dự án CR = Tỷ suất kép V = Giá trị Từ viết tắt: n = thời ký dự án O = Toàn bộ giá trị I = Thu nhập Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Ths. Ngô Thảo 3 Chiết khấu dòng tiền - Hiện giá (DCF / PV) PV=         n n 3 3 2 2 1 1 1 i CF ..... 1 i CF 1 i CF 1 i CF         Công thức biến đổi căn bản giữa Tỷ suất vốn hoá - Tỷ suất sinh lợi – Giá trị R = Y – Δa Y = R + Δa Δa = Y – R Δ = (Y – R) / a Những chỉ tiêu gắn liền với tỷ lệ thu nhập / Giá trị Chỉ tiêu Giả thuyết Tỷ suất Vốn hoá (R) Tỷ suất Sinh lợi (Y) Giá trị biến đổi (D) Vĩnh viễn Δ = 0 R = Y Y = R Hàng năm* a = 1 / Sn R = Y– Δ1/Sn Y = R+ Δ1/Sn Δ=(Y-R)/(1/Sn) Thay đổi thẳng a = 1 / n R= Y- Δ 1/n Y= R+ Δ1/n Δ=(Y-R)/(1/n) Thay đổi cấp số ΔOa = CR RO= YO - CR YO = RO + CR ΔO= (1+CR)n -1 Thay đổi thẳng * Thu nhập Thay đổi thẳng * Giá trị Thay đổi theo lãi suất kép $ΔI = V x Δ 1/n x Y $Δ 1/n = $ ΔI / Y CR = 1 o FV /PV ΔI = (Y x Δ 1/n) / Y Δ1/n = (Y x ΔI) / (Y+ΔI) CR = YO - RO *ΔI trong công thức này là tỷ lệ thay đổi thu nhập trong 1 năm liên quan đến thu nhập năm đầu tiên 3. HIỆN GIÁ TĂNG GIẢM HÀNG NĂM Thay đổi theo đƣờng thẳng Để thu được giá trị hiện