1 Mục lục CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT.........................................................................................................................2 1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích. ................................................2 2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích .........................................................................2 3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng. ............................................................2 4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích...............3 5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? ..............................4 6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích)..............................................................................................4 7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)........6 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN..................................8 1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) ......................................8 2. Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd)....9 3. Các phương pháp định giá bất động sản: ..............................................................10 Phương pháp so sánh trực tiếp.......................................................................................10 Phương pháp thu nhập...................................................................................................12 Phương pháp chi phí .....................................................................................................13 Phương pháp thặng dư ..................................................................................................15 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. ............16 1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp........................16 2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp........................................................17 3. Sự khác nhau giữa TS DN và TS thông thường (bất động sản?) Phân tích?...............17 4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp.....................................18 Phương pháp giá trị tài sản thuần ..................................................................................18 Phương pháp định giá chứng khoán ..............................................................................20 Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần....................................................................21 Phương pháp PER.........................................................................................................23 Phương pháp định lượng goodwill ................................................................................24 2 CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGTẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT 1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích. Khái niệm:  Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.  Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.  Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu. Đặc trưng:  Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô hình song gọi chung là nguồn lực.  Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh nghiệp.  Có một khoản lợi ích mà nó có thể m