LỜI MỞ ĐẦU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở đi liền với bảo đảm chất lượng sống ngày càng tăng. Hầu hết người mua nhà có yêu cầu cao hơn với dự án, sản phẩm bất động sản, tạo nên xu thế các dự án nhà ở phải tích hợp tiện ích đồng bộ, như: y tế, giáo dục, thể thao, mua sắm... trong khu vực dự án. Những tòa nhà, dự án thiếu tiện ích sẽ thiếu tính cạnh tranh trên thị trường. Yếu tố tích hợp này càng quan trọng hơn khi các dự án nằm ở xa trung tâm. Giá trị của sản phẩm bất động sản không đơn thuần ở thiết kế, chất lượng xây dựng mà công tác quản lý, vận hành cũng rất quan trọng. Đáp ứng nhu cầu thực của thị trường không chỉ bảo đảm giá trị bền vững cho sản phẩm bất động sản mà còn giúp chủ đầu tư nâng cao được sức cạnh tranh của dự án. Đồng thời cũng đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Để xác định giá bất động sản có giảm tiếp không thì một trong các cách thức đó là đi sâu vào tìm hiểu nội tại của chủ đầu tư và cụ thể là cơ cấu giá thành của bất động sản. Qua đó sẽ xác định được mức kháng cự cũng như mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chi phí liên quan đến tính hấp dẫn của sản phẩm cũng như khả năng chịu đựng của chủ đầu tư. Trong thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư đã quảng bá việc giảm giá căn hộ và đã được dư luận chỉ ra đó cũng là các chiêu thức bán hàng dựa trên quy luật giá trị thời gian của tiền chứ không đơn thuần là giảm giá bán. Việc bán giá căn hộ 15 triệu đồng/m2 và phải nộp tiền ngay 100% trong vòng 10 ngày thì cũng không khác gì giá bán của căn hộ 22 triệu đồng/m2 với chi phí cơ hội 20% và trong vòng 2 năm sau mới được giao nhà. Trên thị trường hiện nay có rất nhiều ý kiến trái chiều về diễn biến giá bất động sản. Nhiều chuyên gia nhận định rằng bất động sản sẽ còn giảm sâu hơn, chưa về giá trị thực của nó sau thời kỳ tăng giá mạnh 2-3 năm trước đây, trong khi nhiều chủ đầu tư hiện thời đang kêu gào về khoản lỗ khi giảm giá bán để tăng thanh khoản. Vậy giá trị nội tại hiện thời của bất động sản đang ở đâu, và đâu là mức giá hợp lý nhất mà chủ 2 đầu tư có thể giảm được trong điều kiện hiện tại cho từng phân khúc căn hộ cụ thể? Luận văn này sẽ đi tìm một phần câu trả lời cho câu hỏi này. 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI: Giúp người có nhu cầu mua căn hộ chung cư xác định được giá trị thực của căn hộ, từ đó cân nhắc nguồn lực tài chính để có thể lựa chọn cho phù hợp. Giúp cho chủ đầu tư căn hộ chung cư tìm hiểu rõ hơn về nhu cầu, thị hiếu của khách hàng có nhu cầu thực, từ đó có phương án chủ động phát triển sản phẩm căn hộ cho phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Giúp ngân hàng phần nào đó trong việc hỗ trợ cho vay và thẩm định khả năng trả nợ vay của chủ đầu tư căn hộ chung cư cũng như người mua căn hộ chung cư. 3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đối tượng nghiên cứu là khách hàng cá nhân có thu nhập trung bình. Phạm vi nghiên cứu trên địa bàn Quận 8 Thành phố Hồ Chí Minh. 4. TỔNG QUAN NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ TRƯỚC ĐÂY: 4.1 Nghiên cứu của Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011): Trong nghiên cứu “Tác động của của tỷ lệ tội phạm đến giá căn hộ chung cư: bằng chứng tại Stockholm, Thụy Điển” của hai tác giả Ceccato, V., & Wilhelmsson, M năm 2011, hai tác giả đã sử dụng Mô hình Hedonic để đo lường mức độ tác động của tỉ lệ tội phạm và đặc tính căn hộ chung cư đến giá trị thị trường của một căn hộ chung cư. Trong đó đặc tính căn hộ bao gồm: độ tuổi của tòa nhà, phí dịch vụ của tòa nhà, diện tích phòng, thang máy, ban công, tầng và các khoảng cách đến: mặt hồ - khu vực sông nước, đường phố chính, ga tàu điện ngầm.v.v GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ 3 Đặc tính căn hộ Tỉ lệ phạm tội trong khu vực Tỉ lệ phạm tội ở khu vực lân cận Hình 0.1 Mô hình trong nghiên cứu “Tác động của của tỷ lệ tội phạm đến giá căn hộ chung cư: bằng chứng tại Stockholm , Thụy Điển” của Ceccato, V., & Wilhelmsson, M (2011). Kết quả của nghiên cứu đã khẳng định mối quan hệ giữa giá căn hộ và tỉ lệ tội phạm bằng nhiều các